Türkiye’de konut kira fiyatları sorunu kamuoyunun gündemindeki yerini koruyor. 2018 yılında kurda yaşanan atakla hareketlenmeye başlayan kira fiyatları, 2020 yılında pandemi ile yükselişe geçti. Rusya-Ukrayna savaşıyla beraber talep ve yüksek enflasyon baskısı fiyatları adeta kontrolden çıkardı. Son olarak deprem bölgesinden 1 milyon insanın göç etmesi ile kira fiyatları yeniden uçuşa geçti.
70 BİN TL KİRA İSTEYEN VAR
İstanbul’un 4 yıl önce lüks semtlerde 5 bin civarında olan kira fiyatları 70 bin liralara kadar yükseldi. Bağcılar ve Esenyurt’ta bile kiralar 10 bin liralara kadar yükseldi. Çözüm olarak ‘Değer haritası’ veya sıkı denetim önerilirken geçmişte benzer sorun yaşayan ülkelerin sonuç aldığı daha radikal yaptırımlar gündeme geliyor.
-Bu ülkelerden biri olan Avusturya’da konutlar değerine göre sınıflandırırken her bir kategoriye tavan fiyatı öngörüyor.
-İngiltere’de de 1988 tarihli Konut Kanunu sayesinde, hem tahliye şartları, hem de kira artışlarına devlet kontrolü sağlıyor.
Konut uzmanları, Türkiye’de uygulanabilecek model olarak ise Avusturya’yı öneriyor.
Yaşanan yoğun talep nedeniyle konut fiyatları ve kiralamalarda yaşanan astronomik artış ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. Ev sahipleri evlerini daha yüksek değerlerden kiralamak için eski kiracılarını çıkarmaya çalışıyor. Kiracılar da bütçelerine uygun kiralık daire bulmakta zorlanıyor.
Emlak değerleme şirketi Endeksa’nın raporuna göre Türkiye'de Ocak 2023 sonu itibarıyla konutların kiraları bir önceki yıla göre %176.53 artış gösterdi. Ocak 2023 sonu itibarıyla konut için Türkiye genelinde en fazla değer kazanan iller sırasıyla Antalya, Karabük, Denizli, Hakkari, Trabzon oldu.
FIRSATÇILAR DEPREMLE YENİDEN ORTAYA ÇIKTI
Deprem felaketiyle sarsılan Türkiye’de bir tarafta eşsiz bir dayanışma örneği yaşanırken, diğer yandan ise fırsatçılar yüzlerini göstermeye devam ediyor.
SEKTÖR ÇÖZÜM ARIYOR
Afet bölgesinden daha güvenli bölgelere yönelik göç ile zaten yıllardır artan kira fiyatlarına yeniden bir zirve yaşanıyor.
Yetkisiz emlakçılar internet siteleri üzerinden piyasayı domine etmeye çalışıyor. Buna fırsatçı ev sahipleri de eklenince deprem felaketi sonrası pek çok şehirde kiralık konut fiyatlarında yüzde 50’yi aşan, satılık konutlarda ise 50 bin liradan 600 bin liraya kadar ulaşan yükselişler görülüyor.
“İSTANBUL’DA FİYATLAR HAREKETLENECEK”
Peki kira fiyatlarında artış sürecek mi? Kira fiyatlarına yönelik bir düzenleme yapılacak mı? Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Hakan Akdoğan, İstanbul’da kira fiyatlarında ciddi bir hareketlilik beklediğini söyledi.
İstanbul’da bazı yerlerde düşüş, bazı yerlerde yükseliş olacağını söyleyen Akdoğan, “Özellikle deprem bölgelerinde, fay hattı üzerinde olan ilçelerden insanlar konutlarını satıp uzaklaşmak istiyor. Daha güvenilir bölgelerde veya yeni binalarda fiyatların daha da artacağını düşünüyoruz.Depreme dayanıklı raporunu alan ya da analizini tamamlayan binalarda fiyatlar daha da uçuk bir noktaya gelecek. Kimse yüksek katlı binalarda, deprem öncesi yapılan binalarda oturmak istemiyor. Az katlı, müstakil yaşam sunan yapılarda fiyat çok artacak. Kent merkezlerinde boşalma olabilir. İnsanlar Mecidiyeköy Şişli’den feragat edecek. Kentsel dönüşüm kısa sürede olmayacağı için insanlar şehir merkezlerinden deprem riski az olan bölgelere kayacak. Özellikle kiralık tarafı çok hareketlenecek” diye konuştu.
Kira fiyatlarında yaşanan astronomik artış durdurmak için ne neler yapılabilir? Dünyada benzer sorunların sonrasında ülkelerin neler yaptığına baktığımızda kira denetimleri ile sorunu çözme yoluna gittikleri görülüyor.
Birçok gelişmiş ülkede kira denetimleri uygulandığının altını çizen sektör temsilcileri Türkiye’de de kira fiyatlarında yaşanan artışa devletin dur demesi gerektiği görüşünde.
Enflasyonda yaşanan artışla birlikte geçtiğimiz yıl hükümet harekete geçmiş kira artış oranlarına sınırlamaya gidilmişti. 8 Haziran 2022’de yürürlüğe giren düzenlemeyle 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artışları yüzde 25 ile sınırlandırıldı.
“BÖLGESEL KİRA DEĞER HARİTALARI OLUŞTURULMALI”
İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, Türkiye’de kira fiyatlarında yaşanan artışın da bölgesel cari kira değerlerinin belirlenmesi ve değer haritalarının oluşturulması gerektiğini söylüyor. Hepşen, “Serbest piyasa ekonomisi temelinde sağlıklı ve sürdürülebilir bir konut kira piyasası için öncelikle sağlıklı bir denetimin olması gerekmektedir. Bu anlamda geçtiğimiz günlerde gündeme gelen kira sözleşmelerin artık e-devlet üstünden yapılması gündeme gelmişti; bunun sistemin kayıt altına alınması açısından çok önemli olduğunu ifade edebilirim. Ayrıca, değerleme şirketlerinin hazırladıkları raporlara bağlı olarak bölgesel cari kira değerlerinin gözlemlenmesi, değer haritalarının oluşturulması ve bunların anlık takip edilmesi denetim açısından önemlidir. Diğer taraftan, arsa temin zorluğunu aşmakta bir diğer öncelikli hedef olmalıdır” şeklinde konuştu.
“KİRA TESPİT RAPORU ARA ÇÖZÜM OLABİLİR”
Pandemi döneminde bazı ülkeler enflasyon artışı ve konuta yönelik artan talebi görerek azami kira artışında sınırlamalar getirdiğini söyleyen TSKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Bu süreçte son bir yıllık dönemde kira anlaşmazlıkları tarafında daha sık talep edilmeye başlanan kira tespit raporu bir ara çözüm olabilir. Değerleme sektörü bu konunun tam merkezinde yer alıyor. Vergide kayıt dışılığı önleme ve mücadeleye yönelik eylem planında da kira sözleşmelerinin e-devlette bulunması ve gayrimenkul değerleme bilgi sistemine yönelik atıflar mevcut. Bizim değerleme kuruluşları olarak raporladığımız bilgiler de bu sisteme entegre edildiğinde bölgesel kira rayiç değerleri verisi oluşturulabilecektir. Diğer yandan konutu yatırım aracı olarak görmemek ve artan demografik talep ile birlikte arzı artırıcı faktörlerin de kira rakamlarında etkili olduğunu unutmamak gerekiyor” dedi.
“KİRA SINIRLANDIRMASI SINIFLANDIRILABİLİR”
Türkiye’de hukuki olarak ilk sözleşmelerde kira sınırlandırmasına ilişkin bir hüküm bulunmadığını söyleyen Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel, “Ancak, konutta kira artışlarını 1.7.2023 tarihine kadar yüzde 25’le sınırlayan Borçlar Kanununa madde eklenerek, ilk kiralamada sokak rayici getirilmesi mümkündür. Buna göre, semtlerin, sokakların ve binaların emlak vergisi ve değerli konut vergisi belirlendiğine göre, kira sınırlamasına ilişkin bir sınıflandırma da yapılabilir. Burada sosyal konutlar, orta konutlar ve lüks konutlar ile yazlıkları da ayrı sınıflandırmaya tabi tutmak gözetilebilecektir” ifadelerini kullandı.
DEPREM FELAKETİ İSTANBUL'DA İKİ İLÇEYİ ÖN PLANA ÇIKARDI
İstanbul'da ikamet eden vatandaşlar deprem riskinin daha az olduğu bölgelerdeki konutlara talep gösteriyor. Başakşehir, Arnavutköy gibi ilçeler araştırılırken, 1999 yılı öncesi yapılan konutlara ilgi düştü. İstanbul'da yaşayan vatandaşlar deprem riski daha az olan bölgeleri araştırmaya başladı. Bazı ev sahipleri fay hattına yakın olan bölgedeki evlerini satılığa çıkardı. Kirada oturanlar ise daha az risk altında olan ilçelerdeki konutlara ilgiyi artırdı. Fay hattından uzaklaşmak isteyen vatandaşlar, Başakşehir ve Arnavutköy gibi bölgelerdeki konutlara rağbet gösteriyor. 1999 deprem öncesi yapılan konutlara da ilgi düşerken, yeni binalara ilgi arttı.
DÜNYADA UYGULANAN KİRA KONTROL YÖNTEMLERİ
Günümüzde kira kontrolü amacıyla kullanılan en yaygın yöntem olarak sınıflandırma yöntemi ön plana çıkıyor. Bu yöntemde benzer özelliklere sahip konutlara uygulanabilecek en yüksek kira bedelinin ve bu kira bedellerine uygulanacak artış oranları kanun ile belirleniyor. Bu konudaki ilk uygulamalarda kira bedeli belli bir yıla göre sabitlenirken, daha sonraki uygulamalarda belirli bir artış oranı (enflasyon gibi) dikkate alınarak kira bedelinin belirlenmesi esası benimsenmiştir. Bu yöntemde taşınmazlara uygulanacak kira bedelleri sınırlandırılırken, benzer özellikli taşınmazlar bir grup olarak değerlendirildiğini söyleyebiliriz.
DÜNYADA KİRA KONTROLÜ UYGULAYAN DEVLETLER
AVUSTURYA:
Avusturya’da 1981 yılında çıkarılan bir kira kontrolü kanunu ile taşınmaz kira bedelleri sınırlandırılmıştır. Bu kanun ile apartman daireleri A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılmış ve (taşınmaz maliki ile kiracı arasında başka türlü bir anlaşma olmadığı sürece) her sınıfın metrekare fiyatı belli oranlarda sınırlandırılmıştır.
İNGİLTERE:
İngiltere’de Birinci Dünya Savaşından beri kira denetimi uygulanıyor. İngiltere’de birinci dünya savaşında mevcut konutların büyük ölçüde tahrip olması sonucu kira bedellerinde meydana gelen aşırı yükselişleri engelleyebilmek amacıyla kira bedellerine sınırlama getirilmiştir. Bu tarihten sonra çıkarılan çeşitli kanunlarla kira bedelleri artışına sınırlama getirilmiştir. Halen yürürlükte bulunan 1988 tarihli Konut Kanunu, hem tahliye sebeplerini, hem de kira artışlarını sınırlamaktadır.
İTALYA:
İtalya’da da 1947 yılından bu yana kira kontrolü uygulanmaktadır. Bu kapsamda kamu otoriteleri kiraların kontrolü amacı ile sık sık kira mevzuatına müdahalede bulunmaktadırlar. Bu müdahaleler bazen kira bedellerinin dondurulması, bazen tüm güncel kiraların süresinin uzatılması, bazen de kiraya konu taşınmazların tahliyesini öngören yargı kararının uygulamasının hükümet tarafından çıkarılan kanun hükmünde kararname ile durdurulması şeklinde cereyan edebilmektedir.
HOLLANDA:
Hollanda’da İkinci Dünya Savaşından bu yana uygulanan kira denetimi politikası söz konusudur. Bu kapsamda 1979 yılında giren Konut Kiracılığı Yasası; kirası belirli bir seviyeden düşük konutlar için kiranın yılda sadece bir kez artırılabileceğini, bu artışın devletin belirlediği orandan daha fazla olamayacağını öngörmektedir.
DANİMARKA:
Danimarka’da da İkinci Dünya Savaşından beri kira kontrolleri uygulanmaktadır. Danimarka’da her belediye bünyesinde, daire özelliklerine göre uygulanacak azami kira bedelini belirlemekle görevli bir kira kontrolü bürosu bulunmaktadır. Bu bürolar tarafından belirlenen kira bedelleri genellikle taşınmazın pazar değerini yansıtmamaktadır.
MALTA:
Malta’da Konut Kanunu, otoritelere kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkilere müdahale etme hakkı tanımaktadır. Konut Kanunu’nun 3. maddesi kapsamında otoriteler; kamu yararı yönünden gerekli gördükleri durumlarda, belli kişilere oturma imkanı tanımak amacıyla ev sahiplerine resmi emir verebilmektedirler. Bu kapsamda kiraya konu taşınmazların kullanımının Sosyal Konutlar Direktörlüğü tarafından verilen emirle taşınmaz malikinden alınarak belli bir kira bedeli karşılığında kiracılara geçirilmesi söz konusu olabilmektedir.
ABD:
Amerika Birleşik Devletlerinde de (eyaletler arası farklılıklar görülmekle birlikte) kira kontrolleri uygulanmaktadır. Özellikle v1970’li yıllarda enflasyon oranının aşırı yükselmesi sonucu başlanan kira kontrolleri, bugün bazı eyaletlerde kaldırılmış ya da hafifletilmiş olsa bile hala pek çok eyalette uygulanmaya devam etmektedir. Kiraya konu taşınmazlara uygulanan bir kira tavanı bulunmaktadır. Benzer özellikler gösteren konutlar için her yıl en geç 31 ekim tarihine kadar, temel fiyatlar ve enflasyon oranı dikkate alınarak Kira Kurulu tarafından yayınlanan “yıllık genel düzenleme” ile yeniden belirlenmektedir.
