Özellikle büyükşehirlerdeki Sulh Hukuk mahkemeleri, bu anlaşmazlıklar nedeniyle aşırı yoğunluk yaşıyor. Türk Borçlar Kanunu, kira bedellerinin piyasa değerlerine uygun olarak yeniden düzenlenmesine imkan tanıyarak, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını koruyor. Bu düzenlemeler, kira piyasasında daha adil bir denge sağlamayı hedefliyor.
Kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olarak tespit edilmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi ile ev sahiplerine sağlanan önemli bir hak olarak öne çıkıyor. Beş yıllık kira süresini dolduran ev sahipleri, kira bedellerini güncel piyasa değerlerine göre ayarlayabiliyor. Bu durum, kiracılarla ev sahipleri arasındaki potansiyel uyuşmazlıklar için çözüm sunarken, yüksek enflasyon dönemlerinde ev sahiplerinin gelirlerinin korunmasına da katkı sağlıyor. Kira tespit davalarında, mahkemeler, taşınmazın nitelikleri, konumu ve diğer koşulları değerlendirerek, hakkaniyetli bir kira bedeli belirlemeye çalışıyor. Bu süreç, kira piyasasında dengenin sağlanmasına ve her iki tarafın da haklarının korunmasına yardımcı oluyor.
TBK'nın 345. maddesinde belirtilen koşullar, kira bedelinin tespiti davalarının nasıl işleyeceğini düzenliyor. Yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce dava açılması veya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirim yapılması gerekiyor. Bu şartlar altında, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli oluyor. Bu durum, ev sahiplerine kira bedellerini piyasa koşullarına uygun bir şekilde ayarlama olanağı tanırken, kiracıların haklarının da gözetilmesini sağlıyor.
Türk Borçlar Kanunu'nun kira bedelinin tespiti ile ilgili maddeleri, sadece kira bedellerinin güncellenmesine odaklanmıyor, aynı zamanda kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkiyi daha adil bir hale getirmeyi amaçlıyor. Örneğin, kanun, kira sözleşmesinin belirli süreli olması durumunda, sözleşme süresinin sona ermesiyle birlikte sadece kiracının sözleşmeyi tek taraflı olarak sonlandırma hakkına sahip olduğu belirtilirken ev sahiplerine de 5. yıldan itibaren kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesini talep etme imkanını sağlıyor.
BİLİNÇLİ OLUNMALI
Ev sahibi ve kiracıların haklarını bilinçli bir şekilde araması gerektiğinin altını çizen KYO Legal Hukuk Bürosu’nun Ortak Avukatı Furkan Ökse “Türkiye'de ev sahibi-kiracı ilişkileri, özellikle büyükşehirlerde konut kiralarının hızla artmasıyla giderek karmaşık hale geliyor. Kiracılar, yüksek kira bedelleri nedeniyle zor durumda kalırken, ev sahipleri de enflasyonun gerisinde kalan kira gelirleriyle başa çıkmakta güçlük çekiyor. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, beş yıl boyunca devam eden kira sözleşmelerinde ev sahiplerine önemli bir hak sunuyor. Bu maddeye göre, ev sahipleri beş yılın sonunda kira bedelini, geçmiş yılın tüketici fiyat endeksi ortalamalarına veya yasal olarak belirlenen %25 artış oranına bağlı olmaksızın, rayiç bedellere uygun şekilde güncelleyebilirler. Yani, ev sahipleri ekonomik koşullara ayak uydurabilir ve adil bir kira bedeli talep edebilirler. Ev sahibi tarafında bu düzenleme, gelirlerini koruma ve piyasada denge sağlama fırsatı sağlıyor. Bu nedenle, Türkiye'de ev sahibi-kiracı ilişkileri, kanunun sağladığı bu düzenlemelerle daha adil ve dengeli bir şekilde yürütülebilir. Kiracıların ve ev sahiplerinin haklarını bilerek aksiyon alması hem yargı tarafında oluşacak yoğunluğu azaltabilir hem de iki taraf için daha sürdürülebilir bir konut kira piyasası oluşturabilir” açıklamasında bulundu.
